Die Planung eines Gebäudes startet grundsätzlich mit einer Idee, die sich an der Nutzung, der Makro- und Mikrolage sowie dem qualitativen und wirtschaftlichen Anspruch der zukünftigen Immobilie orientiert. Dazu kommen architektonischer Anspruch, gesellschaftliche Bedeutung und, in den meisten Fällen, eine Zukunftsvision, welche sich in den Entwürfen wiederspiegeln sollte. In der Regel folgt darauf die Optimierung hinsichtlich maximaler Ausnutzung und somit Optimierung des zukünftigen Ertrags. Im laufenden Prozess kommt es dann zu Optimierungen mit dem Ziel Einsparungen bei den Herstellungskosten zu generieren. In den seltensten Fällen wird, in dieser frühen Phase eines Immobilien-Lebenszyklus, auf die Kosten der Betriebsphase hin optimiert.

An dieser Stelle kann die Lc² Real Estate mit Ihrer operativen Expertise schon frühzeitig in verschiedenen Bereichen des Projektes unterstützen und dafür Sorge tragen, dass die Wirtschaftlichkeit für die wesentliche Phase einer Immobilie - den operativen Betrieb - optimiert wird.

Nachfolgend einige Beispiele für Aspekte, die in jeder Immobilie, sei es in der Neuentwicklung, der Umnutzung oder lediglich der Neuausrichtung, von Bedeutung für die zukünftige Wirtschaftlichkeit sind:

Betriebskonzepte

• Ver- und Entsorgung
• Sicherheitskonzepte
• Besucherkonzepte
• Zugangs-/Zufahrtskonzepte
• Bewirtschaftungskonzepte
• Catering/Lunchrestaurant
• Concierge und sonstige Servicekonzepte
• Dienstleistungskonzepte (TGM, IGM)

Bauvertragsgestaltung

Regelungen zur Inbetriebnahme, Gewährleistung und Wartung sind hier von großer Bedeutung für den späteren Betrieb. Werden zu den üblichen Vereinbarungen während der Vergabe der Bauleistung noch weitere Regelungen verhandelt und detailliert festgeschrieben, hat dies erhebliche Vorteile insbesondere bei einer Lebenszyklusbetrachtung.

Betriebs- und Nebenkosten

Auf Basis der vorhandenen Planung wird die Nebenkostenstruktur inkl. Umlageschlüssel für das Objekt entwickelt. Unter Berücksichtigung der verschiedenen Betriebskonzepte und der abgestimmten Servicequalitäten erfolgt die Schätzung der Betriebs- und Nebenkosten. Diese dienen als Grundlage für die mietvertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung.

Baubeschreibungen

Die Inhalte und Formulierungen in den mietvertraglichen Anlagen bezüglich der Standardbaubeschreibung und der Mieterbaubeschreibung können im Betrieb zu Interpretationen zwischen tatsächlichem Betrieb und der Erwartungshaltung der Mieter und somit zu Konflikten führen und diese zu Unstimmigkeiten und Kosten.

Standardmietvertragsgestaltung

Ein Mietvertrag enthält eine Vielzahl an Regelungen, welche die spätere Verwaltung und somit den Betrieb beeinflussen. Darunter fallen Regelungen zu Übergaben, Instandhaltung, Hausordnung, den nachhaltigen Betrieb etc. Da ein Mietvertrag über die gesamte Mietlaufzeit Gültigkeit besitzt, ist hier, neben den wichtigen Ertragsregelungen, ein deutlicher Fokus zu setzen.

Begleitung der Mietvertragsverhandlung

(aus operativer und/oder Mieterausbau Sicht)

Eine frühzeitige Begleitung, d.h. bereits bei der Mieterakquisition, schafft Vertrauen bei den Mietinteressenten. Den Mieter dahingehend zu operativen Themen und zu Themen des Mieterausbaus bereits zu diesem Zeitpunkt zu beraten, verändert die üblicherweise als reine Vertriebsgespräche gesehenen Termine in Beratungsgesprächen.

Steuerung und Betreuung von Mieterausbauleistungen

Sicherstellung der Einhaltung mietvertraglicher Vereinbarungen bezüglich des Mieterausbaus inklusive der Beratung und Betreuung des Mieters.

Baubegleitendes FM

Prüfung der Planung im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit im Betrieb. Es werden Fragen behandelt, wie: Sind Zugangsmöglichkeiten für die wirtschaftliche Instandhaltung und Instandsetzung gegeben? Werden langfristig verfügbare Komponenten verwendet? Sind die Qualitäten für die Art der Nutzung langfristig geeignet oder wirtschaftlich zu pflegen?

FM Ausschreibung

Je nach Objektgröße sind die FM Leistungen, hierzu gehören Leistungen des technischen (TGM) und infrastrukturellen (IGM) Gebäudemanagements, dezidiert in Form von Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnissen auszuschreiben und vertraglich mit weiteren Regelungen zu vergeben.

Start-Up Organisation (PM und/oder FM)

Im Zuge der Fertigstellung sind sämtliche operativen Prozesse in die Wege zu leiten. Dazu gehört es ebenfalls die notwendigen Organisationsstrukturen aufzubauen, um den Tag der Eröffnung bzw. den Einzug der Mieter reibungslos ablaufen zu lassen.